合作有間：從政府檔案看「公務員建屋合作社」的歷史
香港人渴望買樓，除了有些是為了炒賣圖利，大部分為的是「有瓦遮頭」；置業成為了安身立命、成家立室的必要步驟。買樓代表穩定和落地生根，而買不起樓的，要麼幸運地獲編配公屋，要麼就在私人市場租住。然而，租戶或會被業主逼遷，能留得下來的或要承受加租帶來的生活壓力。到頭來，租樓的人希望終有一天能夠置業。這就是香港當前的房屋問題——沒有業權，居住權就不獲保障，亦因如此，全民正在發一個遙不可及的置業夢。
這個全民置業夢，養肥了壟斷私人屋宇市場的地産商：現時樓價的四成，都進了地產商的口袋；而另外四成，則歸咎於政府的高地價政策。這不禁令人質疑：為何地產商能夠壟斷香港人的居住權？為何必先擁有業權，才能擁有居住權？我不想成為樓奴，又能怎麼辦？
香港的房屋問題並不是新問題，我們或許能借古鑑今，為我們解決房屋問題打開眼界。透過政府解密文件，我們發現一九五０年代的港英政府，對於房屋政策的想像比今天豐富得多。當年政府透過合作社房屋政策提供優惠給特定羣體自行建屋，讓他們透過自組合作社持有業權，居民只要處理好大廈保養和維修，就可以在同一單位居住數十年。這可以說是居住形態中最穩定的房屋種類之一，與今天租住市場中不穩定的居住形態成為深刻對比。
香港過去試行各種房屋計劃，如今卻逐漸走入「非公即私」的二元困局。如果我們能認識過去具進步意義的房屋計劃，不但可了解香港的發展歷史，更可擴闊未來房屋政策的想像。而檔案研究便是今日尋求改變力量的重要切入點。
自己房屋自己起
一九五二年，港英政府為公務員制定了「公務員建屋計劃」1（Housing Scheme for Local Government Officers）。當時一批華人公務員要求政府提供財政上的協助，讓其可以自行建屋。港英政府徵得英國國務大臣同意後，準備了資金讓公務員申請貸款作買地和建屋的用途，並以優惠地價批出土地。
合作社房屋計劃由公務員主導，他們首先組成不少於十名公務員的小組，然後向政府提交詳細的計劃書，列出希望建屋的地點、發展草圖、成本預算和還款安排。申請人同時需要證明他們有能力償還貸款本金、利息、地租、物業税、差餉和維修支出。計劃獲批後，他們需要組成合作社，共同管理建成後的房屋。政府會以地皮底價一半（後來降至三分之一）的優惠地價提供地皮，同時會為獲批的計劃預先提供貸款，作為地盤平整和建築費用。貸款的年利率訂在百分之三點五，每半年還一次，最長可以攤分二十年償還，亦規定了還款負擔不可超越公務員薪酬的四分之一。
規劃而言，建屋計劃必須善用土地資源興建最多的房屋。政府安排了工務局的專業人士，為地盤和發展設計提供意見，讓申請人知道計劃是否合乎標準。建成後的房屋會由合作社擁有，而合作社則會保障住客的居住權。政府規定合作社房屋不可以轉讓或作按揭的抵押品，並且在指定年期內、或居民能完全償還政府貸款之前，只可用作現職或退休公務員和家人的居所。
合作之作為方法
這種合作社建屋方法，能夠讓市民透過政府提供的優惠保障了居住權，而非一定要購買地產商興建的昂貴私人房屋，或輪候僧多粥少的公共房屋。「公務員建屋計劃」一直推行至八十年代，促成了二百多個建屋合作社，合共興建了五千多個單位。居民毋須擔心業主迫遷，而且合作社房屋租金相宜，實為安居樂業的好地方。然而，隨着居民逐漸年老，政府容許其以補地價的方式，解散合作社並自由轉讓單位，所以不少合作社已被私人發展商收購重建，令這種獨特的住屋形態逐漸消失。
面對香港日漸嚴重的居住問題——令人咋舌的樓價、不宜人居的劏房，姚松炎教授參考了過往政府提供優惠地價和貸款的經驗，倡議在將軍澳37號區試行合作社房屋計劃，居民不享有業權但有權居住，每個四百呎單位成本只需一百萬，居民每月供款為六千元，與只有約一百五十呎的市區劏房的租金相若。
香港若要走出今日房屋問題的僵局，令社會轉型及過渡至港人能安居樂業的地方，政府須改變高地價政策，用低廉價格批地讓民間發展合作房屋，重新尊重每一個人都需要容身之所這個基本權利，這是香港未來房屋政策不可或缺的部分。
1Colonial Secretariat, Hong Kong, “Secretariat Temporary Circular No. 74: Government assistance towards housing of local officers” (December 1952).
姚政希
本土研究社成員，畢業於理工大學，修讀公共政策及行政系，由劏房問題開始關注房屋政策、房屋的政治經濟、房屋金融化和另類房屋的實踐。